PUBLIC INVESTMENT SNAPSHOT
| Indicatore | Valore |
|---|---|
| Città | Torino |
| Macro-zona | Pozzo Strada |
| Tipologia | Appartamento |
| Superficie | 70 mq |
| Piano | 5° — Ultimo piano |
| Ascensore | Sì |
| Stato immobile | Da ristrutturare |
| Prezzo richiesto | €109.000 |
| Prezzo/mq | ~€1.557 |
| Fair Value stimato REHOUSE | ~€118.000 |
| Scenario Valore Post-Riqualificazione | ~€168.000–188.000 |
| Capex stimato | €38.000–52.000 |
| RH Score | 88 / 100 |
| Profilo operativo | Basso-Medio |
| Compatibilità operativa | Molto Alta |
RH-0018 rappresenta uno dei benchmark qualitativi dell’attuale dataset REHOUSE.
L’interesse dell’operazione non deriva esclusivamente dal prezzo di ingresso.
Ciò che distingue questo immobile è soprattutto la qualità complessiva del contesto immobiliare:
- ultimo piano
- ascensore
- facciata in ottime condizioni
- tetto in ottime condizioni
- parti comuni ordinate
- buona qualità percepita dello stabile
Nel framework REHOUSE questi elementi assumono particolare rilevanza perché contribuiscono a ridurre il rischio operativo e il cosiddetto “building risk”.
L’immobile appare particolarmente coerente con strategie orientate a:
- valorizzazione tramite riqualificazione
- locazione residenziale
- mantenimento nel medio-lungo periodo
MARKET CONTEXT
Pozzo Strada continua a rappresentare una delle microzone semicentrali più solide e liquide del mercato torinese.
La zona beneficia di:
- forte stabilità residenziale
- buona qualità urbana percepita
- accessibilità consolidata
- domanda abitativa resiliente
- elevata commerciabilità dei tagli tra 60 e 75 mq
Particolarmente richiesti risultano:
- ultimi piani
- immobili luminosi
- appartamenti con ascensore
- edifici ben mantenuti
Elementi che continuano a sostenere la domanda locale e la velocità di assorbimento del mercato.
MARKET INDICATORS
| Indicatore Area | Valutazione |
|---|---|
| Domanda residenziale | Molto Attiva |
| Domanda locativa | Solida |
| Liquidità microzona | Molto Alta |
| Qualità urbana percepita | Alta |
| Attrattività ultimi piani | Molto Alta |
| Stabilità della domanda | Alta |
| Elemento Analizzato | Valutazione |
|---|---|
| Facciata | Ottima |
| Tetto | Ottimo |
| Parti comuni | Ottime |
| Ascensore | In ordine |
| Stato generale stabile | Sopra la media |
| Building Risk | Ridotto |
PRICING & BENCHMARK LOGIC
Secondo il framework comparabile REHOUSE:
| Stato immobile | Fascia Valori |
|---|---|
| Da ristrutturare | €1.550–1.900/mq |
| Ristrutturato | €2.400–2.850/mq |
€1.557/mq risulta coerente con il mercato locale ma qualitativamente superiore alla media degli immobili da ristrutturare osservati nella microzona.
La valutazione positiva deriva principalmente da:
- ultimo piano
- ascensore
- building quality elevata
- infissi già di buona qualità
- rischio strutturale contenuto
Più che da una situazione di forte inefficienza iniziale del prezzo.
EXPLAINABILITY LAYER
Cosa rende leggibile questo investimento
Nel framework REHOUSE, RH-0018 emerge soprattutto per:
- qualità complessiva del fabbricato
- ultimo piano con ascensore
- forte liquidità urbana
- buona prevedibilità tecnica
- rischio strutturale ridotto
- elevata commerciabilità finale
L’immobile combina contemporaneamente:
- qualità della microzona
- qualità dello stabile
- qualità del posizionamento interno all’edificio
Una configurazione relativamente rara nel dataset analizzato.
Dove si concentra il rischio
L’operazione richiede comunque:
- controllo rigoroso del budget lavori
- corretta pianificazione della riqualificazione
- verifica tecnica approfondita prima dell’acquisto
- posizionamento finale coerente con il mercato locale
Il principale fattore operativo resta la gestione del capex previsto.
AI ANALYSIS
L’AI Layer REHOUSE interpreta RH-0018 come un immobile “High Building Quality / High Liquidity”.
Questa classificazione deriva dalla combinazione tra:
- qualità del fabbricato
- ultimo piano
- ascensore
- microzona molto liquida
- domanda urbana consolidata
Nel framework REHOUSE il valore dell’operazione deriva principalmente da elementi concreti e verificabili:
- stato dello stabile
- qualità delle parti comuni
- attrattività dell’ultimo piano
- buona commerciabilità del prodotto finale
Più che da ipotesi aggressive di rivalutazione.
OPERATIONAL STRATEGY
Interventi previsti
La riqualificazione ipotizzata comprende:
- rifacimento bagno
- rifacimento cucina
- impianto elettrico
- revisione impianto idraulico
- porte interne
- pavimenti
- rivestimenti
- aggiornamento estetico generale
Priorità operative
REHOUSE considera prioritario:
mantenere coerenza con il mercato di Pozzo Strada
mantenere controllo del budget
valorizzare la luminosità dell’ultimo piano
preservare la qualità percepita finale
ADVANCED ANALYSIS LAYER
Deal Timeline
| Fase | Timeline Stimata |
|---|---|
| T0 — Acquisizione | Settimana 0 |
| T0 + 2 / 2,5 mesi — Riqualificazione | Settimana 8–10 |
| T0 + 3,5 mesi — Immissione sul mercato | Mese 3–4 |
| T0 + 6 / 7 mesi — Scenario finale | Mese 6–7 |
Risk Analysis
Profilo rischio complessivo: BASSO-MEDIO
Principali fattori di attenzione
- controllo costi di ristrutturazione
- corretto posizionamento finale del prezzo
- possibili elementi tecnici non immediatamente visibili
- competitività della microzona
- compressione dei margini in caso di extracosti
L’operazione beneficia tuttavia di:
qualità strutturale dello stabile
building risk contenuto
domanda locale molto attiva
elevata liquidità
Target Investor Profile
Questo immobile appare particolarmente coerente per:
- investitori orientati a immobili semicentrali di qualità
- investitori attenti alla qualità del fabbricato e del contesto
- landlord evoluti
- investitori orientati alla locazione
- operatori interessati a valorizzazioni a complessità contenuta
Meno coerente invece per:
strategie speculative aggressive
operatori specializzati in distressed profondi
investitori ad alta propensione al rischio
| Voce | Stima |
|---|---|
| Acquisizione | €109.000 |
| Imposte, notaio e oneri | €12.000–14.000 |
| Riqualificazione | €38.000–52.000 |
| Investimento totale stimato | €159.000–175.000 |
| Strategia | Compatibilità |
|---|---|
| Locazione residenziale | Molto Alta |
| Mantenimento medio-lungo periodo | Molto Alta |
| Riqualificazione e valorizzazione | Alta |
| Rivendita dopo riqualificazione | Alta |
| Operazioni speculative profonde | Bassa |
REHOUSE EVALUATION
Sintesi finale
RH-0018 rappresenta attualmente uno dei benchmark qualitativi del framework REHOUSE.
L’elemento distintivo non è soltanto il potenziale di valorizzazione.
È soprattutto la qualità complessiva dell’immobile e del fabbricato:
- ultimo piano
- ascensore
- facciata ordinata
- tetto in ottime condizioni
- parti comuni curate
- microzona molto liquida
Una combinazione che contribuisce a costruire un profilo operativo particolarmente leggibile, sostenibile e coerente con il posizionamento REHOUSE orientato alla qualità dell’asset e alla trasparenza analitica.
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