PUBLIC INVESTMENT SNAPSHOT
| Indicatore | Valore |
|---|---|
| Città | Torino |
| Macro-zona | Santa Rita |
| Tipologia | Appartamento |
| Superficie | 74 mq |
| Piano | 7° |
| Ascensore | Sì |
| Classe Energetica | D |
| Stato immobile | Buono stato |
| Prezzo richiesto | €119.000 |
| Prezzo/mq | ~€1.608 |
| Fair Value stimato REHOUSE | ~€130.000 |
| Scenario Valore Post-Refresh | €155.000 – €170.000 |
| Capex stimato | €15.000 – €25.000 |
| RH Score | 89 / 100 |
| Profilo operativo | Basso |
| Complessità intervento | Contenuta |
RH-0019 rappresenta uno dei migliori esempi del framework REHOUSE applicato a immobili caratterizzati da:
- building quality elevata
- rischio tecnico ridotto
- lavori prevalentemente estetici
- domanda locale molto forte
- buona efficienza energetica
- elevata commerciabilità finale
A differenza di molte operazioni basate su ristrutturazioni profonde, questo immobile si distingue per la qualità già esistente dell’asset.
L’analisi evidenzia infatti un appartamento che necessita principalmente di aggiornamenti estetici e non di interventi strutturali o impiantistici rilevanti.
MARKET CONTEXT
Torino • Santa Rita
Santa Rita continua a essere una delle microzone residenziali più solide e richieste di Torino.
La zona beneficia di:
- domanda abitativa stabile
- forte presenza di famiglie
- ottima accessibilità urbana
- elevata liquidità dei trilocali
- buona resilienza dei valori immobiliari
Particolarmente richiesti risultano:
unità con buona efficienza energetica
appartamenti tra 65 e 85 mq
piani alti
immobili con ascensore
edifici ben mantenuti
MARKET INDICATORS
| Indicatore Area | Valutazione |
|---|---|
| Domanda Residenziale | Molto Alta |
| Domanda Locativa | Alta |
| Liquidità Microzona | Molto Alta |
| Attrattività Famiglie | Molto Alta |
| Accessibilità Urbana | Alta |
| Stabilità dei Valori | Alta |
| Elemento Analizzato | Valutazione |
|---|---|
| Facciata | Ottima |
| Tetto | Ottimo |
| Parti comuni | Ottime |
| Infissi | Ottimi |
| Serrande/Tapparelle | Ottime |
| Ascensore | Presente |
| Classe Energetica | D |
| Qualità complessiva stabile | Elevata |
PRICING & BENCHMARK LOGIC
Secondo il framework comparabile REHOUSE:
| Stato immobile | Fascia Valori |
|---|---|
| Da ristrutturare | €1.550–1.900/mq |
| Ristrutturato | €2.400–2.850/mq |
€1.557/mq risulta coerente con il mercato locale ma qualitativamente superiore alla media degli immobili da ristrutturare osservati nella microzona.
La valutazione positiva deriva principalmente da:
- ultimo piano
- ascensore
- building quality elevata
- infissi già di buona qualità
- rischio strutturale contenuto
Più che da una situazione di forte inefficienza iniziale del prezzo.
EXPLAINABILITY LAYER
Cosa rende leggibile questo investimento
Cosa rende interessante questo immobile
Nel framework REHOUSE, RH-0019 emerge soprattutto per:
- Santa Rita
- piano 7 con ascensore
- classe energetica D
- qualità dello stabile
- infissi già in ottimo stato
- costi ricorrenti inferiori alla media
- capex limitato
- elevata liquidità finale
L’immobile appartiene alla categoria che REHOUSE definisce “Low Complexity Refresh Asset”, ovvero unità che possono essere valorizzate principalmente attraverso interventi estetici mirati.
Dove si concentra il rischio
Gli aspetti da monitorare riguardano principalmente:
- controllo del costo refresh
- verifica di eventuali spese straordinarie future
- corretto posizionamento finale sul mercato
- gestione disciplinata del budget lavori
Il rischio principale non appare tecnico, ma operativo.
AI ANALYSIS
INTERPRETAZIONE REHOUSE
Secondo il framework REHOUSE, la combinazione tra:
- Santa Rita
- piano alto
- ascensore
- classe energetica D
- building quality elevata
- interventi contenuti
genera uno dei profili più efficienti osservati nel dataset.
L’immobile mostra un equilibrio particolarmente favorevole tra:
- sostenibilità della gestione
- qualità dell’asset
- semplicità esecutiva
- liquidità futura
L’AI Layer REHOUSE interpreta RH-0019 come un immobile “High Quality / Low Complexity”.
Questa classificazione deriva dalla presenza simultanea di:
- qualità dello stabile
- buona efficienza energetica
- impianti già funzionali
- interventi limitati
- microzona molto liquida
- costi ricorrenti contenuti
Nel framework REHOUSE il valore dell’operazione deriva principalmente dalla qualità dell’immobile e dalla prevedibilità dell’esecuzione, più che da trasformazioni profonde o scenari particolarmente aggressivi.
OPERATIONAL STRATEGY
Interventi previsti
La valorizzazione dell’immobile è basata principalmente su:
- aggiornamento pavimentazioni
- rinnovo bagno
- rinnovo cucina
- aggiornamento rivestimenti
- sostituzione porte interne
- sostituzione porta ingresso
| Scenario | Stima |
|---|---|
| Refresh Standard | €15.000 – €25.000 |
| Refresh Premium | €25.000 – €32.000 |
ADVANCED ANALYSIS LAYER
Deal Timeline
| Fase | Timeline Stimata |
|---|---|
| T0 — Acquisizione | Settimana 0 |
| T0 + 1 mese — Refresh | Settimana 4 |
| T0 + 2 mesi — Listing | Mese 2 |
| T0 + 5 mesi — Scenario finale | Mese 5 |
Risk Analysis
Profilo rischio complessivo: BASSO
Principali fattori di attenzione
- controllo del budget refresh
- verifica spese straordinarie future
- corretto pricing finale
- competitività della fascia €150k–170k
Elementi che mitigano il rischio
- forte liquidità della microzona
- qualità dello stabile
- classe energetica D
- impianti già funzionali
- costi ricorrenti contenuti
- elevata domanda locale
Target Investor Profile
Questo immobile appare particolarmente coerente per:
- investitori orientati a valorizzazione a rischio contenuto
- investitori orientati a immobili locativi di qualità
- investitori orientati alla stabilità patrimoniale
- landlord urbani
- operatori focalizzati su execution veloce
Meno coerente invece per:
- strategie speculative aggressive
- operatori specializzati in distressed profondi
- investitori ad alta propensione al rischio
| Voce | Stima |
|---|---|
| Acquisto | €119.000 |
| Imposte, notaio e oneri | €13.000 – €15.000 |
| Refresh | ~€20.000 |
| Investimento totale stimato | €152.000 – €154.000 |
| Strategia | Compatibilità |
|---|---|
| Locazione residenziale | Molto Alta |
| Mantenimento medio-lungo periodo | Molto Alta |
| Valorizzazione estetica | Molto Alta |
| Rivendita post-refresh | Alta |
| Operazioni speculative profonde | Bassa |
REHOUSE EVALUATION
Sintesi finale
RH-0019 rappresenta attualmente uno dei benchmark assoluti del framework REHOUSE.
L’elemento distintivo non è soltanto il punteggio ottenuto.
È soprattutto la convergenza tra:
- qualità della microzona
- qualità dello stabile
- classe energetica D
- interventi limitati
- costi ricorrenti contenuti
- elevata commerciabilità
Questa combinazione genera uno dei profili operativi più semplici, leggibili e sostenibili dell’intero dataset analizzato.
Accesso Analisi Completa REHOUSE
Sblocca strategia completa, sensitività CAPEX e scenario avanzato GO/NO-GO.